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| 商品房预售面积的计算应注意哪些问题 |
2006年06月01日 杭州绘天网 出处：武汉房产信息测绘中心
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| 商品房预售面积的计算是指房屋开发商在房屋竣工前，为了办理房屋销售许可证和签订房屋买卖合同，根据相关的技术规定，按照设计的房屋图纸资料，对各套房屋的建筑面积进行分摊计算的行为。随着房地产市场的发展的要求，这一房产面积测算项目，在全国各城市迅速发展起来。
90年代后期，商品房在销售阶段，其面积是由各开发商自己计算的，销售合同的面积也是由开发商说了算，但在办理房屋产权登记时，所采用的面积必须由房产测绘各部门计算提供，这两者由于专业的关系，在计算的方式、有关技术规定的条款理解的不同，导致结果相关很大，商品房购买者时常感到受了开发商的欺诈，因此，上诉至法院的情况很多，同时，也给房产市场健康发展，造成了很大的障碍。为了解决这一矛盾，近几年业，全国各大城市由政府发文，要求“各房地产开发企业在预售商品房前，应委托具有测绘资格的测绘单位进行面积预测算”，并建立商品房面积备案管理制度，基本上能保证销售合同面积与办理产权证时的面积一致，从而避免了很多矛盾。
进行商品房面积预售这个项目，对我们房产测绘部门来说虽然增加了经济收入，但同量又增加了更大的责任，一旦疏忽发生了错误，造成的损失将是巨大的。在此，武汉市房地产住处测绘中心根据自己在实际作业中的体会，在进行商品房预售面积计算时应注意的问题，与同行们一起讨论，相互学习，相互借鉴。
一、签订商品房预售面积计算委托书（合同）
商品房预售面积的计算往往要求在时间很短内完成，而开发商目前对这一环节的重要性认识不够，出现了问题之后，又把责任推给测绘部门，而且随着房屋销售情况的变化，房间的使用性质、房间的布局也会变化很快，有时开发商一个电话，你得重新计算一次，因此，签订委托书（合同），可以清楚地明白双方的责任和义务，避免许多不必要的纠纷。
签订委托协议时，应重点注意下列几点：
在签订协议旱，开发商往往资料提供不全，有的是断断续续地提供，如：有的开发商一开始只提供部分设计图纸，其它设计图纸还一时没修改好，以后再提供；还有的，房屋内的部分楼层的公共走道、公共设施、房间的分隔，需要根据销售情况来定，这一系列不可预见的情况，给我们按时完成这个项目增加了难度，因此，就有必要考虑签订提交资料的可行性和时间的合理性。
如果在实际中碰到了这样的问题，通常我们采取分步骤、按时间段提交相应的资料，并约定详细的时间。
2、执行的“规范”规定
一般情况下，我们执行的是GB/T17986.1—200《房产测量规范》和当地城市的《房产测量实施细则》，但有时，在房产面积测算过程中，正好碰上“实施细则”的修订，导致房屋面积“预测”和“实测”引用的条款不同，发生较大差异，这要求我们在签订“协议”时增加这部分的条款，如：可增加“在房屋面积测算过程中，当国家有关技术规定发生变化时，以发布的新的技术规定为准，由此产生的面积差异的责任，不则测绘部门承担”。因此，执行“规范”规定时，必须注意，前后的致性，条款变更后，面积的处理问题。
3、面积误差的约定
面积误差主要是“预测”和“实测”面积的差异。则于设计图在施工中发生变更，或者施工误差的影响，都会发生面积误差。根据奸商部关于商品房买卖的标准合同，合同面积与产权面积误差应小于3%，即：（预测面积－实测面积）/预测面积≤3%，如果是开发商的原因，变更了设计图纸，改变了套内面积和公共面积的大小而引起的误差超了3%，应不属于测绘的责任。
4、收费的约定
在合同中，收费的约定是最重要的内容之一，但商品房预售面积的测算有其特殊性，通常一栋房屋（特别是综合性楼房），从施工、装修、销售到办理产权证这一过程中，其面积可以变更好几次，每变更一次应如何收费，必须有一个明确的约定。
二、计算面积的房屋边长数据资料来源
计算面积必须要有房屋边长数据，采售这些数据的依据是设计图纸，变更说明，销售方案等等。因此，要注意：
1、设计图纸资料
设计图纸资料最好是盖有设计院的图章的全套设计蓝图，因为设计图很容易地被开发商变更，也许提供给我们的图纸资料与施工的图纸资料不一致，这要求我们要将开发商提供的做预测算的图纸必须保留一套，发生房屋某部位变更，改变使用性质的房屋说明书需要有开发商书面认可。特别注意设计图上的文字注释，如；平台、镂空阳台、入户花园、架空层等等，如何与房产测量的有关性质的界定一致。
比喻“入户花园”，在计算面积的技术规定条款中，不会有这个名词，而且“花园”也不能计算建筑面积，但实际上“入户花园”类似技术规定条款中的“无柱外走道”或“不封闭的阳台”，究竟如何定性，必须要有一个明确的说明。
再比喻“镂空阳台”，实际上阳台的顶盖是“栅栏”型，这种形式的结构是否当作为“有顶盖的阳台”，如果“实施细则”中没有这方面的详细规定，我们在面积预测算时，也要有一个明确的说明。
2、边长数据的采集
房屋边工数据，有的可以直接从设计图上读取，有的须经过换算，有的还须通过比例尺量取，这要求我们能看懂设计图，包括平面图、立面图、剖面图，了解设计图的各类符号、各类线段的含义，了解各层之间连接关系，如何换算至我们所需要地房屋边长数据。
（1）、在许多设计图上，设计的尺寸有柱轴心尺寸，结构外墙尺寸，内空尺寸等，这些情况与我们所需的计算套内面积的墙体中心尺寸，计算房屋建筑面积的墙外边沿尺寸，附属建筑****尺都不一样，需要经过换算，所以，在作业时，要看清图上标注的是什么部位的尺寸。
在换算边长数据时，还要考虑到房屋竣工后实际状况。如：设计为20cm的墙厚，加上粉灰的厚度，实际为26cm；设计为24cm的墙厚，加上粉灰的厚度，实际为30cm。否则，预测面积与实测面积相关很大。
（2）对于有些房屋边没有标注的尺寸，我们也可以通过图上量取，但我们要注意：图纸上标注的比例尺，是否与图纸上线段的比例尺一致，若不一致，以图纸上线段的比例尺为准。同时要注意最取的数据数量也不能过多，否则造成数据误差过大，引起面积的差异。
（3）要看清设计图各层上下之间的结构关系，如楼层高度、阳台的顶盖，架空通廊的顶盖，大厅的高度，坡面屋顶的层高等等关系。
设计为坡面屋顶的房屋，层高超过2.2m（含2.2m）才能计算建筑面积，所以，还要计算超过2.2m的投影面。
三、成果资料的整理、归档
商品房预售面积的计算也应该象房产面积测量一样，成果资料经过整理，书写技术总结报告，经过二级检查，一级验收后，才能正式地向委托人提交成果资料，归档使用。
这里的二级检查，主要是指作业小组作业员互检和测绘部门设置的质量检查机构或专职检查人员。重点检查：预测算的分户界线，房屋使用性质，与共有面积相关的建筑是否与图上一致；设计图上的名称标注与技术规定的名词类比是否合理；房屋边长数据的采集，有没有错误；面积的计算是否正确，共有面积的分摊计算是否符合规范规定等等。
一级验收最好是开发商组织工程技术人员再进行核查，确保各个环节正确无误，最后才能盖章使用。
归档备案，除了测绘队计算的成果资料以外，还应该对合同，开发商提供的各种图纸资料，变更说明，收费的票据复印件等也一并归档图案，在发生纠纷时，能及时地分清责任。
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